Ceturtdiena, 13. augusts 2009

Sērijveida dzīvokļu cenu kritums jūlijā ir apstājies

Jūlijā vidējā sērijveida dzīvokļu cena Rīgā pirmo reizi pēdējo divu gadu laikā ir saglabājusi iepriekšējā mēneša rādītāju, tas ir, 490 EUR/kv.m., liecina„Latio” tirgus pārskata dati. Pēc „Latio” speciālistu domām, tas apliecina cenu stabilizēšanos sērijveida dzīvokļu tirgū, tomēr vēl būtu pāragri spriest par tendences maiņu. Tas neizslēdz turpmāku cenu kritumu. Kā iepriekš Māris Grīnbergs „Latio” tirgus analītiķis prognozēja, iespējams sērijveida dzīvokļu cenu zemākais punkts būs sagaidāms apmēram oktobrī.

Kopš cenas maksimuma (1720 EUR/kv.m) 2007.gada aprīlī/maijā cenas kritums sastāda 71,51%, tādējādi sasniedzot 2003. – 2004.gada cenu līmenī.

Jūlijā ir vērojamas nelielas izmaiņas tirgus dalībnieku uzvedībā. Daudz pircēju atzīst, ka par šodienas cenām beidzot var atļauties pirkt dzīvokli. Lai arī pircēju aktivitāte ir augusi, iepriekšējos mēnešos samazinoties piedāvājumam, izvēle kļuvusi ierobežota. Tāpēc vairs nav tik viegli atrast sev vēlamo objektu. „Trūkst labu piedāvājumu. Šķiet cenu zemākais punkts likvīdiem objektiem ir jau aiz muguras,” saka Inese Krieva, „Latio” Imantas nodaļas vadītāja. Neskatoties uz daudz mazāko piedāvājumu un ierobežotiem līdzekļiem, pircēju vēlmes vēl ir iepriekšējā līmenī - raksturīgas krītošam tirgum.

Pārdevēji arvien biežāk atsaka pircējam atlaides prasītajā apjomā vai arī uzreiz norāda, ka no cenas neatkāpsies. „Latio” Purvciema nodaļas vadītāja Rita Šulmeistare stāsta, ka daudz pārdevēju savus īpašumus nelabprāt izliek tirdzniecībā un pagaidām nogaida. Katram pārdevējam var būt savi iemesli un argumenti, viens no tiem - zemā cena, ko gatavs maksāt pircējs. Līdz ar to piedāvājumā pārsvarā paliek mazāk likvīdi objekti, kas mūsdienu pircējam interesi neizraisa vietas, stāvokļa, cenas un citu iemeslu dēļ. Aizvien vairāk pircēji pievērš uzmanību ēkas tehniskajam stāvoklim, sērijai, kā arī ikmēneša komunālo un apsaimniekošanas izdevumu apmēram, un to atbilstībai īpašuma kvalitātei.

Piedāvājumā jauno projektu ir pietiekoši, bet cenas saglabājas augstas. Pircēju interesi saista tikai tie jaunie projekti, kuri tirgū parādās par zemāko cenu un ir atbilstošas kvalitātes. Jaunie projekti sastāda 20% Zemesgrāmatā reģistrēto darījumu. Šī tendence ir pastāvīga vairākus gadus.

Darījumu skaita ziņā situāciju nekustamā īpašuma tirgū pēdējo mēnešu laikā Diāna Štāle, „Latio” vērtēšanas daļas vadītāja raksturo kā stagnējošu. Zemesgrāmatā reģistrēto darījumu skaits ar mājokļiem Rīgā nav pieaudzis un turas vienā līmenī kopš gada sākuma.

Darījumi joprojām lielākoties notiek ar skaidras naudas norēķinu. Ir potenciālie pircēji, kuri gatavi ņemt kredītu, ja viņu ienākumi to ļauj un kredīta summa sastāda nelielu daļu no pirkuma summas. Ārzemnieki sāk meklēt īpašumus Rīgā par nelielām summām un izrāda interesi arī par sērijveida dzīvokļiem. Darījumi pārsvarā notiek, kur pārdevējs, saprotot savu un tirgus situāciju, piekāpjas pircēja piedāvātai summai. Pat nelielu kredītsaistību dēļ īpašnieki pārdod savus īpašumus, ja jūt, ka netiks galā ar maksājumiem.

Piedāvājuma pieaugums novērojams īres tirgū. Sērijveida dzīvokļu īres cenas turpina samazināties. „Latio” speciālisti rudenī kritumu paredz lielāku līdz ar apkures sezonu. Īres cenas sērijveida dzīvokļiem ir noslīdējušas zem 100 LVL mēnesī plus komunālie maksājumi. Pieprasījums jaunajos projektos ir pēc vienas istabas dzīvokļiem ar stāvvietām par ikmēneša īres maksu ap 250 EUR.

Pieprasījums pēc apbūves gabaliem Rīgas pilsētā ir ļoti mazs, tomēr darījumi notiek. Pieprasītākie ir zemes gabali, kuri ir izvietoti samērā prestižos savrupmāju rajonos. Novērots, ka tirgū arvien vairāk tiek piedāvāti zemes gabali, kas tiek atdalīti jau no esošas savrupmājas piemājas teritorijas.
Vidējas platības apbūves zemes gabalu cenas Rīgas mikrorajonos ir robežās 35 000 – 60 000 LVL.  Ekskluzīvos rajonos kā, piemēram, Mežaparkā apbūves zemes gabalu cenu līmenis ir 140 – 250 LVL/kv.m, atkarībā no zemes gabala novietojuma rajonā un zemes gabala platības.

Ņemot vērā straujo cenu kritumu un lielo savrupmāju piedāvājumu, šobrīd gatavu savrupmāju piedāvājumu cenas ir zemākas nekā līdzvērtīgas ēkas būvizmaksas. Tādēl šobrīd izdevīgāk ir iegātāties jau gatavu ēku, nekā būvēt to no jauna. Straujākais cenu kritums ir novērots ēkām ar samērā lielu platību, kas pārsniedz 300 kv.m. Ļoti maza ineterse ir nepabeigtu jaunbūvju un rindu māju segmentā. Priekšroka šobrīd tiek dota vidējas platības, kvalitatīvām un pilnībā pabeigtām savrupmājām.

Novērots, ka pēdējā laikā strauji pieaug ekskluzīvu savrupmāju piedāvājumi ar stipri zemākām piedāvājuma cenām, salīdzinot ar iepriekšējo gadu. Piemēram, vairākas ekskluzīvas savrupmājas, kuras pirms gada tika piedāvātas tirgū par 700 000 – 850 000 LVL, šobrīd atkal atgriežas piedāvājumā jau par 300 000 – 400 000 LVL. Pēc šāda veida īpašumiem ir saglabājies arī pieprasījums, un potenciālie pircēji, izmantojot šī brīža situāciju, spēj vienoties ar pārdevēju par stipri zemāku pārdošanas cenu, kas tiek samazināta pat par 30% no sākuma piedāvājuma cenas.

Ņemot vērā lielo jaunu savrupmāju piedāvājumu šobrīd ļoti maza interese ir par padomju laikā celtām savrupmājām, jo nereti šādu ēku rekonstrukcijas izmaksas pārsniedz jaunu savrupmāju vērtību. Visbiežāk šada veida ēkas tiek iegādātas dēļ novietojuma, lai esošo ēku vēlāk nojauktu.

Strauji ir audzis savrupmāju īres piedāvājums. Šādi darījumi noteik ļoti reti, un parasti tiek izīrētas pilnībā pabeigtas un kvalitatīvas savrupmājas ar labu novietojumu.

Kopumā savrupmāju cenas Rīgā un Rīgas rajonā, salīdzinot ar 2007.gada pirmo pusi, ir kritušas vidēji par 40 – 60%.