Sestdiena, 10. maijs 2008

Nekustamā īpašuma tirgū vērojama stabilizēšanās tendences

Šā gada pirmajā ceturksnī kopumā bija vērojama nekustamā īpašuma tirgus stabilizēšanās tendences un aktivitātes pieaugums. Pircēji ir pielāgojušies jaunajiem banku kreditēšanas nosacījumiem, bet pārdevēji - gatavi apspriest sākotnēji nosauktās cenas, liecina NIRA Fonds pirmā ceturkšņa kopsavilkums.

Tā rezultātā aizvien vairāk palielinās cenu diferenciācija. Cenas ir atkarīgas ne tikai no nekustamā īpašuma atrašanās vietas, tehniskā stāvokļa un infrastruktūras, bet arī no pārdevēja nepieciešamības īpašumu pārdot ātri. Pašlaik tirgū kopumā vērojamas trīs pārdevēju grupas:

- (1) pārdevēji, kuriem nav ļoti lielas nepieciešamības pārdot nekustamo īpašumu ātri un kuri līdz ar to nav gatavi sarunu procesā cenu būtiski samazināt. Šajos gadījumos pārdevēji gatavi pazemināt cenu tikai 5 – 10% robežās, kas nekustamā īpašuma tirgū nav uzskatāms par jaunu tendenci. Arī agrāk bija iespējams sarunu procesā cenu “nokaulēt” līdz 10% no pārdevēja sākotnēji prasītās summas;
- (2) pārdevēji, kuri vēlas pārdot īpašumu ātri un ir gatavi sākotnējo cenu samazināt līdz ~25%. Pie šāda cenas samazinājuma, pircējam ir iespējas saņemt kredītu bankā pilnai īpašuma pirkuma summai, bez pirmās iemaksas;
- (3) pārdevēji, kuriem ir ļoti būtiski īpašumu pārdot ātri (visbiežāk, lai nokārtotu savas saistības ar kredītiestādēm). Šajos gadījumos pārdevēji ir gatavi cenu samazināt pat līdz 30 – 50% no sākotnēji nosauktās summas.

Tiesa, 2.un 3.pārdevēju grupa kopā veido apmēram 5-7% no visu pārdevēju īpatsvara, un to ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu nav izteikta. Savukārt pircēji, kuri seko līdzi tirgus situācijai un spēj atrast un sagaidīt momentu, kad agrāk pasīvie pārdevēji ir gatavi agresīvam cenas samazinājumam, šādi 2. un 3. grupas pārdevēji sola veiksmīgu darījumu par ļoti izdevīgu cenu. Tā rezultātā pircējiem pašlaik ir iespējams iegādāties ļoti līdzīgus īpašumus par ļoti atšķirīgām cenām. Vērojama pat situācija, ka labākas kvalitātes īpašums var būt lētāks nekā līdzīgs īpašums ar sliktāku tehnisko stāvokli, vietā ar mazāk attīstītu infrastruktūru utt.

Kopumā nekustamā īpašuma tirgū vērojams “slēptais cenu kritums”, tas ir, reklāmā objekts tiek piedāvāts par vienu summu, bet sarunu rezultātā pārdevējs piekrīt cenu samazinājumam. Skaidri redzams un izmērāms cenu samazinājums ir tikai sērijveida dzīvokļu tirgū. Tajā vērojams liels tipveida objektu piedāvājums, kā rezultātā ikviens pārdevējs ir spiests rēķināties ar citu pārdevēju prasīto cenu un ierobežot savas vēlmes, ja nevēlas izkrist no potenciālo pircēju interešu loka cenas dēļ.